Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch
(BGB) hat der Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme (Kaution)
bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist
üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform
vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters
getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Eine zum Nachteil des
Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte
sich am 7.5.2014 in einer Entscheidung mit der Wirksamkeit einer Vereinbarung
zu beschäftigen, die dem Vermieter gestattet, während des laufenden
Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu
verwerten.
In dem entschiedenen Fall zahlte die
Mieterin 1.400 € auf ein Kautionskonto. Eine Zusatzvereinbarung der
Mietparteien zum Mietvertrag bestimmt: "Der Vermieter kann sich wegen
seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution
befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme
wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen …" Als die Mieterin später
eine Minderung der Miete geltend machte, ließ sich der Vermieter während des
laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Mieterin
verlangte, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und
insolvenzfest anzulegen.
Die Richter des BGH kamen zu der Entscheidung, dass der
Vermieter nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden
Mietverhältnisses wegen der bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen.
Das Vorgehen widerspricht dem im BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter
der Mietkaution. Nach den oben beschriebenen gesetzlichen Regelungen hat der
Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem
Vermögen anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter
die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des
Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten
Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die
Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen
streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der
Mieterin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb unwirksam.
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