Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei verbilligter Vermietung an Angehörige

Für Vermieter

Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei verbilligter Vermietung an Angehörige

Die Oberfinanzdirektion Frankfurt hat ihre Finanzämter angewiesen, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist, wenn die Wohnung an Angehörige verbilligt vermietet wird oder es sich um eine unentgeltliche oder verbilligte Überlassung an Arbeitnehmer im Rahmen eines Dienstverhältnisses handelt.

Zum Hintergrund: Die Vermietung gilt bereits dann als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. In diesen Fällen erhalten Vermieter den vollen Werbungskostenabzug. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen.

Die ortsübliche Marktmiete umfaßt die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten.

Ortsübliche Kaltmiete

Die Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete erfolgt in einem abgestuften Verfahren, wobei insbesondere auf folgende Punkte hinzuweisen ist:

• War die Wohnung zuvor an fremde Dritte vermietet, kann dieser Mietpreis in der Regel zugrunde gelegt werden.
• Erfolgte zuvor keine Vermietung an fremde Dritte, kann die ortsübliche Miete anhand des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden. Enthält dieser Rahmenwerte, ist jeder der Werte als ortsüblich anzusehen, der innerhalb der Spanne liegt – es ist also kein Durchschnittswert als ortsüblich anzusetzen.
• Existiert kein Mietspiegel, ist auf die Mietwertkalkulatoren der hessischen Ämter für Bodenmanagement und Geoinformation zurückzugreifen, die inzwischen flächendeckend einen Mietwertkalkulator zur Verfügung stellen.
• Konnte die ortsübliche Kaltmiete anhand der vorgenannten Methoden nicht ermittelt werden, bietet sich eine Internetrecherche an (z.B. unter www.immoscout24.de).

Hinweis: Dem Vermieter bleibt es unbenommen, die tatsächliche ortsübliche Miete für nach Lage, Art und Ausstattung vergleichbare Wohnungen nachzuweisen.

Umlagefähige Kosten

Zu den umlagefähigen Kosten gehören nach § 2 der Betriebskostenverordnung insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für die Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, die Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und Kosten für den Hauswart.                 

Hinweis: Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung gehören nicht dazu.

Da die Prüfung, ob eine verbilligte Vermietung an Angehörige vorliegt, in der Regel nach Ablauf des betreffenden Veranlagungszeitraums erfolgt, kann die tatsächliche Höhe der für das Objekt zu leistenden Umlagen ermittelt werden.

 

Quelle: OFD Frankfurt, Verfügung vom 22.1.2015, Az. S 2253 A - 85 - St 227

Antrag auf Grundsteuererlass bis 31.3.2015 stellen

Vermieter können bis zum 31.3.2015 (Ausschlussfrist) einen Antrag auf Grundsteuererlass bei der zuständigen Behörde für 2014 stellen, wenn sie einen starken Rückgang ihrer Mieteinnahmen im Vorjahr zu verzeichnen haben. Ursachen können z. B. Brand- oder Hochwasserschäden, Zahlungsunfähigkeit des Mieters oder Schäden durch Mietnomadentum sein. Keine Aussicht auf Erlass besteht, wenn der Vermieter die Ertragsminderung zu vertreten hat, z. B. weil er dem Mieter im Erlasszeitraum gekündigt hat oder wenn notwendige Renovierungsarbeiten nicht (rechtzeitig) durchgeführt wurden. 

Maßstab für die Ermittlung der Ertragsminderung ist die geschätzte übliche Jahresrohmiete. Bei einem Ausfall von mehr als 50 % der Mieteinnahmen wird die Grundsteuer nach den derzeitigen Bestimmungen in Höhe von 25 % erlassen. Entfällt der Mietertrag vollständig, halbiert sich die Grundsteuer.

"Ein für alle Male abgefunden" kann Erbverzicht sein

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Erklärt ein Abkömmling nach dem Tode seines Vaters in einem notariellen Erbauseinandersetzungsvertrag mit seiner Mutter, er sei mit der Zahlung eines bestimmten Betrages "vom elterlichen Vermögen unter Lebenden und von Todes wegen ein für alle Male abgefunden", kann das als Verzicht auf das gesetzliche Erbrecht nach dem Tode der Mutter auszulegen sein. 

Diesem Beschluss des Oberlandesgerichts Hamm (OLG) vom 22.7.2014 lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der verstorbene Familienvater wurde von seiner Ehefrau und seinen beiden Kindern, einer Tochter und einem Sohn, beerbt. Mit den Kindern schloss die Ehefrau im Jahre 1991 einen notariellen Erbauseinandersetzungsvertrag. Nach dem Vertrag erwarb der Sohn gegen die Zahlung von insgesamt 100.000 DM den Erbteil seiner Schwester. In dem Vertrag heißt es u. a., die Schwester erkläre mit der Zahlung "vom elterlichen Vermögen unter Lebenden und von Todes wegen ein für alle Male abgefunden" zu sein. Im Jahre 2013 verstarb die Mutter, ohne ein Testament zu hinterlassen. Der Sohn hat daraufhin einen ihn als Alleinerben ausweisenden Erbschein beantragt. Dem ist seine Schwester mit der Begründung entgegengetreten, sie sei gesetzliche Miterbin geworden, auf ihr Erbrecht nach ihrer Mutter habe sie im Jahre 1991 nicht verzichtet.

Die OLG-Richter gaben jedoch dem Sohn recht und haben die Voraussetzungen für die Erteilung des von ihm beantragten Erbscheins für festgestellt erachtet. Seine Schwester hatte in dem im Jahre 1991 abgeschlossenen Erbauseinandersetzungsvertrag auf ihr gesetzliches Erbe nach dem Tode ihrer Mutter verzichtet. Der Verzicht ergibt sich aus der Vertragsbestimmung, nach der die Schwester nach Zahlung eines bestimmten Betrages "ein für alle Male abgefunden sei".

Verjährungsbeginn für Rückforderungsansprüche von Darlehensbearbeitungsentgelten

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Die Vereinbarung von Bearbeitungsentgelten in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für Verbraucherkreditverträge ist unwirksam. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 28.10.2014 in zwei Entscheidungen erstmals über die Frage des Verjährungsbeginns für Rückforderungsansprüche von Kreditnehmern bei unwirksam formularmäßig vereinbarten Darlehensbearbeitungsentgelten befunden. Danach begann die dreijährige Verjährungsfrist für früher entstandene Rückforderungsansprüche erst mit dem Schluss des Jahres 2011 zu laufen, weil Darlehensnehmern die Erhebung einer entsprechenden Rückforderungsklage nicht vor dem Jahre 2011 zumutbar war. 

Bitte beachten Sie: In der Praxis bedeutet diese Entscheidung, dass Verbraucher als Darlehensnehmer die von ihnen gezahlten Bearbeitungsgebühren - soweit diese formularmäßig vereinbart waren - dann von der jeweiligen Bank zurückfordern können, wenn die Bearbeitungsgebühr nach Oktober 2004 gezahlt wurde. Zusätzlich schuldet die Bank Zinsen in Höhe von 5-%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz. Die Frist zur Geltendmachung der Rückforderung endet allerdings am 31.12.2014, für Zahlungen vor dem 1.1.2005 sogar taggenau nach Ablauf von 10 Jahren.

Änderungen beim Elterngeld - das Elterngeld Plus

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Der Bundestag hat am 7.11.2014 die Neuregelungen zum Elterngeld und zur Elternzeit verabschiedet. Mit den Neuregelungen soll die Vereinbarkeit von Familie und Beruf weiter gestärkt werden.

Wer durch ein eigenes Teilzeiteinkommen seinen monatlichen Elterngeldanspruch reduziert, kann diesen Betrag zum Ausgleich für doppelt so viele Monate beziehen. Das Gesetz tritt zum 1.7.2015 in Kraft. Hier die wichtigsten Änderungen:  

• Bisher kann ein Elternteil höchstens 12 Monate Elterngeld bekommen. Nicht berücksichtigt wird, ob der Elterngeldanspruch durch eigenes Erwerbseinkommen gekürzt ist. Mit der Neuregelung des Elterngeld Plus können aus 12 Monaten nun 24 Monate werden. Wenn beide Eltern Teilzeit arbeiten, verbrauchen sie damit nur einen Elterngeldmonat anstatt bisher zwei Monate.
  
• Die bisherige Regelung der Partnermonate bleibt erhalten. Eltern haben gemeinsam Anspruch auf 2 zusätzliche Monate, wenn nicht nur ein Elternteil sein Erwerbseinkommen nach der Geburt reduziert.
  
• Einen besonderen Bonus erhalten künftig Eltern, die gleichzeitig ihre Arbeitszeit reduzieren, um mehr Zeit für die Familie zu haben: Arbeiten beide Elternteile für mindestens 4 aufeinanderfolgende Monate zwischen 25 und 30 Stunden, erhält jeder für 4 zusätzliche Monate Elterngeld Plus.
  
• Für alleinerziehende Elternteile ist gewährleistet, dass sie die Erweiterung der Elterngeldregelungen in gleichem Maße nutzen können wie Paare.
  
• Die Möglichkeit, Elternzeit auf einen Zeitraum zwischen dem 3. und dem 8. Geburtstag eines Kindes zu übertragen, wird von bisher 12 auf bis zu 24 Monate ausgeweitet. Für Eltern wird es damit leichter, sich beispielsweise zur Einschulung mehr Zeit für ihr Kind zu nehmen.
  
• Für Eltern von Zwillingen oder Mehrlingen wird klargestellt, dass pro Geburt nur ein Anspruch auf Elterngeld besteht. Da diese Eltern nach der Geburt natürlich einen deutlich höheren Aufwand haben, erhalten sie für jedes Mehrlingsgeschwisterkind einen Zuschlag von 300 €.

unsere Mandanteninformation MÄRZ 2015

Der Gesetzgeber hat kurz vor Jahresende die Vorschriften für die Besteuerung von Aufwendungen bei Betriebsveranstaltungen wesentlich geändert.
Eine Übergangsfrist ist trotz der sehr kurzen Übergangszeit nicht vorgesehen. Dies gilt auch für die am 22. Dezember 2014 verabschiedeten Normen für Selbstanzeigen ab dem 01.01.2015. Selbstanzeigen sind danach faktisch kaum noch möglich. Positiv ist zu vermerken, dass Umsatzsteuervoranmeldungen und Lohnsteueranmeldungen zukünftig wieder mehrfach korrigiert werden können.

Haben Sie Fragen zu den Artikeln dieser Blitzlicht-Ausgabe oder zu anderen
Themen? Bitte sprechen Sie uns an. Wir beraten Sie gern.         Download Ausgabe März 2015

Blitzlicht Februar 2015

• Fälligkeitstermine Steuern/Sozialversicherung März 2015 und April 2015
• Regelmäßig kein Vorsteuerabzug bei unentgeltlicher Überlassung einer Wohnung durch GmbH an ihren Geschäftsführer
• Bruchteilsgemeinschaft ist nur bei Ausführung eigener steuerbarer Leistungen Unternehmerin und als Leistungsempfängerin zum Vorsteuerabzug berechtigt
• Keine rückwirkende Aufdeckung von stillen Reserven bei Übertragung eines Wirtschaftsguts in ein anderes Betriebsvermögen eines Steuerzahlers und anschließende Veräußerung innerhalb der Sperrfrist
• Nachträglicher Auflösungsverlust aus wesentlicher Beteiligung nach insolvenzfreier Liquidation auch rückwirkend zu berücksichtigen
• Umsatzsteuer: Neuregelungen bei der Selbstanzeige seit dem 1.1.2015
• Künstlersozialabgabe: Änderungen seit 1.1.2015
• Behandlung von Aufwendungen für Arbeitnehmer bei Betriebsveranstaltungen ab 1. Januar 2015
• Nach Bestandskraft gestellter Antrag auf Realsplitting kein rückwirkendes Ereignis

Mehr Flexibilität für pflegende Angehörige

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Mit dem Gesetz zur besseren Vereinbarkeit von Familie, Pflege und Beruf sollen Menschen, die Beruf und Pflege von Angehörigen in Einklang bringen müssen, mehr zeitliche Flexibilität erhalten. Das Gesetz soll betroffene Familien entlasten. Die neuen gesetzlichen Regelungen ruhen auf drei Säulen:

• Für die zehntägige Pflegezeit, die Angehörige schon heute in akuten Fällen beanspruchen können, soll es ab 1.1.2015 eine Lohnersatzleistung geben. Als Pflegeunterstützungsgeldzahlt die gesetzliche Pflegeversicherung 67 % des wegfallenden Bruttoeinkommens.
  
• Wer von der Möglichkeit Gebrauch macht, 6 Monate ganz oder teilweise aus dem Beruf auszusteigen, um nahe Angehörige zu pflegen, soll künftig einen Rechtsanspruch auf ein zinsloses Darlehen erhalten.
  
• Einen Rechtsanspruch wird es künftig auch auf die 24-monatige Familienpflegezeit geben. Hier können pflegende Beschäftigte ihre Arbeitszeit bis auf eine Mindestarbeitszeit von 15 Wochenstunden reduzieren. Den Einkommensausfall können sie durch ein zinsloses Darlehen abfedern, das beim Bundesamt für Familie und zivilgesellschaftliche Angelegenheiten zu beantragen ist. Der Rechtsanspruch auf Pflegezeit und Familienpflegezeit gilt jedoch nicht gegenüber Arbeitgebern mit 15 oder weniger Beschäftigten.

Die Freistellungsmöglichkeiten für die Pflege naher Angehöriger können miteinander kombiniert werden. Die Gesamtdauer beträgt maximal 24 Monate. Der Begriff der "nahen Angehörigen" wird für das Pflegezeitgesetz und das Familienpflegezeitgesetz erweitert. Demnach sollen auch Stiefeltern, lebenspartnerschaftliche Gemeinschaften und Schwägerinnen und Schwager zukünftig berücksichtigt werden.

Die neuen Regelungen sollen auch für Eltern und Angehörige pflegebedürftiger Kinder gelten, die nicht zu Hause, sondern in einer außerhäuslichen Einrichtung betreut werden. Auch für die Begleitung schwerstkranker Angehöriger in der letzten Lebensphase ist in dem Gesetz vorgesehen, dass für maximal 3 Monate die Möglichkeit besteht, die Arbeitszeit ganz oder teilweise zu reduzieren.

Das neue Gesetz zur besseren Vereinbarkeit von Familie, Pflege und Beruf soll nach Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt Anfang 2015 in Kraft treten.